この再現記録は、私が受験した実技試験（２０１６年６月５日）の様子を私の記憶に基づき再現したものです。なお、面接試験において私が行った回答は、必ずしも正解とは限りません。誤りが含まれている可能性もありますのでご了承ください。

 

試験問題をまだご覧になっていない方は、以下の再現記録をお読みになる前に、試験問題をお読みください。

本番の試験を受けるつもりで試験問題を読み、ポイントを整理してから、以下の再現記録を読むようにして下さい。

そうじゃないと、もったいないです！

せっかく私が作成した記録ですので、どうか有効に使ってください！

 

さて、いよいよ当サイトのメインイベント、面接試験・再現ドキュメントのはじまりはじまり～！

 

 

 

【ＰＡＲＴⅡ】

  

（ノックをして、ドアを開ける。）

  

【受験者】失礼します。

 

 部屋の中に中に入ると、面接官は2名。男性と女性。うち女性の面接官が私に質問をする担当だった。

  

【受験者】○○と申します。よろしくお願いいたします。

 

 【面接官】はい、よろしくお願いいたします。どうぞおかけください。

 

 【受験者】失礼します。（着席する。）

  

【面接官】はい、では問題文に書いてあることの他にＡさんから直接聞いて確認する情報にはどんなものがありますか？

  

【受験者】そうですね、まずＢさんは自宅の売却には抵抗があるとのことですが、定期借家契約で賃貸に出す、あるいはリバースモーゲージの担保に入れることについては問題ないのか？という点、それから老人ホームの利用料は具体的にいくらになるのか？という点、それからＡさんからＢさんへ援助することはないのか？ということなどについて確認をしたいと思います。

  

【面接官】はい、では次にＦＰであるあなた自身が調べて確認する情報としてはどんなことがありますか？

  

【受験者】まずはＢさんの土地と建物の登記簿について確認したいと思います。それとやはり現地確認を行って、周辺環境の確認や、賃貸した場合における周辺の家賃相場や競合物件の状況なども見ておきたいと思います。

  

【面接官】はい、では次にリバースモーゲージとはどのような仕組みなのか、説明していただけますか？

  

【受験者】はい、リバースモーゲージとは、自宅を住んだままの状態で担保に入れて金融機関から融資を受ける制度です。一般的に生存中は利子のみを支払い、本人及びその配偶者が死亡した場合に金融機関が抵当権を実行して自宅を売却し、元本の回収を行います。ですので、自宅を売却せずに老後資金を調達できることとなります。

  

【面接官】ええと…最後におっしゃったことは、次にお伺いしようとしていたのですが、リバースモーゲージのメリットになりますよね？

  

【受験者】あ、はい、そうですね。

 

 【面接官】では、メリットはわかりましたが、デメリットとしてはどんなことが挙げられますか？

  

【受験者】まず、日本ではまだリバースモーゲージの普及がそれほど進んでいませんので、そもそもＢさんのご自宅がリバースモーゲージの対象となるかどうかわからないということが挙げられます。また、生存中は利子を払い続けなければならないこともデメリットですね。それと、リバースモーゲージは借主の死亡後に元本回収を行うため、金融機関としてはいつ回収できるのか不明確というリスクを負うため、どうしても担保価値を安めに見積もられてしまい、その結果不動産価値に比べて低額の融資しか受けられないという点は大きなデメリットであると思います。ああ、それと、一度融資を受けてしまうと、当たり前ですが返済しない限り、その後売却をしたくなってもできなくなってしまうという点もデメリットかと思います。

  

【面接官】では次に、定期借家契約とはどのような仕組みか説明してください。

  

【受験者】定期借家契約とは、期間の定めのある借家契約で、期間が満了すれば更新されることのない契約のことです。借家契約の契約期間には１年以下でもよく、最長期間の制限もありません。また、賃貸人は期間満了の６か月前までに契約が終了する旨を賃借人に通知する義務があります。（※６か月前の通知義務は「１年以上の期間の契約の場合」に限られるが、付言するのを忘れた。）

 

【面接官】定期借家契約は口頭でも有効なのでしょうか？

  

【受験者】いえ、文書で契約を締結する必要があります。

  

【面接官】それでは…もしもＢさんが家を売却することに同意したとします。その場合の、自宅の売却にかかる税金について教えて頂けますか？

  

【受験者】そうですね…譲渡益があるという前提になりますが、まず、居住用不動産の３，０００万円の特別控除が適用できますね。それと、１０年以上居住しているのであれば軽減税率の特例が…。あ、築３５年ですから１０年以上居住しているようですね…。ですので軽減税率の特例が適用されて所得税・住民税と合わせて税率は14.21%となります。

  

【面接官】軽減税率は１０年以上の居住とおっしゃいましたが、３，０００万円の特別控除の適用に当たっては、居住年数の要件はありますか？

 

 【受験者】いいえ、３，０００万円の特別控除の場合は居住年数の要件はありません。

  

【面接官】はい、それでは…Ｂさんが利用を検討している訪問介護とはどのような制度ですか？

  

【受験者】訪問介護ですか？！（あまりに予想外の質問に思わず苦笑）

  

【面接官】はい、訪問介護です（面接官もややきまり悪そうに苦笑）

  

【受験者】ええっと…そうですね…訪問介護とは、介護士が自宅に訪問して介護サービスを行うもので、自宅にいながら介護のサービスが受けられます。あとは…ええっと、要介護度１とか２とかの要介護度合いに応じて受けられるサービス内容も変わってきます。また、費用は要介護度合いに応じて介護保険でカバーできますが、自己負担額で高いサービスを受けることも可能です。

 

 【面接官】はい、では、本事案に関する専門職業家にはどのような方々がいますか？

  

【受験者】税金については税理士、登記に関しては司法書士、売却の場合は不動産業者、それとリバースモーゲージの場合は当然ですが金融機関ですね。

 

 【面接官】もしも売却に関する税金について教えてほしいと依頼者から言われた場合はどのように対応しますか？

  

【受験者】はい、一般論として適用を検討し得る税制の説明は私自身で行いますが、Ｂさんのケースで実際に適用が可能かどうかの判断、それと税額がどの程度になるかという計算などの個別具体的なものについては税理士を紹介させて頂きます。

 

 【面接官】はい、ありがとうございます。ええと…最初にお伺いしたＡさんに直接聞いて確認する情報ですが、「本当にお母さんの預貯金は4000万円程度なのか？」ということも確認しておいた方がいいですね。

 

 【受験者】あ、そうですね。すみませんでした。

 

 【面接官】いえ…それでは面接は以上です。ご苦労様でした。

 

 【受験者】ありがとうございました。

  

※女性の面接官は、とても優しそうな方で受験者である私もホッとする雰囲気の方だった。ただ、あまり面接に慣れていないようで、スムーズに質問が出てこない時もあり、私の方が少々ハラハラした（苦笑）特に訪問介護の質問は、一瞬間が開いた後に出てきたものであったので、恐らく面接官ご本人も質問に迷った挙句に思わず口にしてしまったのではないかと想像する。ただ、優しそうな…というより実際に優しい面接官であったお蔭で、私は緊張することなく答えることができたので、本当にラッキーだった。

  

※PARTⅠと同様に、制限時間終了を告げるアラームは鳴らなかった。PARTIIでも私自身で時間を計測していたわけではないので正確なことはわからないが、１２分間の制限時間よりは早く終了したような気がする。

 

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